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深圳土地僵局:一面是地价房价高涨一面是资源大量闲置|每经App


     
      新二元格局:国有化的地、原住民的房
     深圳的发展史,就是一部改革开放引发快速城市化的历史:从1979年到2011年,城市建成区规模从3平方公里到863平方公里,增长300多倍;城镇人口从3万人到1500多万人,增长500多倍;GDP从1.96亿元到突破1.1万亿元,增长5000多倍……在《深圳新土改》一书的开头,周其仁教授带领的深圳土地改革研究项目组以这一连串“在城市发展史上难以被超越的纪录”为起点,展开针对深圳土改两年多实地调查的历史叙述、理论分析、经验总结与政策建议。
     为解决改革开放初期国家“只给政策不给钱”,只有地皮和嘴皮“两张皮”的融资问题,1987年深圳土地拍卖的“第一槌”,开启了政府先征用土地、再出让给市场、以地换钱的模式,做到了用3000万元原始资本撬动76.3亿元的基础建设投资。更重要的是,这创造了新中国国有土地使用权有偿转让的先例,深远影响了后来的财政体制、金融改革与城市化进程,甚至推动了1988年的宪法修正案,以法律形式确认了土地使用权可以依法转让。
     
     经过一段时间的发展,关内的土地资源日见稀缺,而且由于市域面积有限,难以外延扩张,制约了经济转型和城市升级。深圳市政府关注的重心也相应地由“筹钱”转变为“筹地”。从1992年到2004年,深圳希望通过“统征统转”,把特区内全部农村土地转为城市国有土地,把全部关外农民转为城镇居民,实现土地全盘国有、统一配置使用,既谋求国有土地增量的相关收益,又谋求消减国家土地管制对城市发展的束缚,一劳永逸地免除农地转用层层报批的麻烦。
     但当年写下“改革急就章”的人们,遗留下了大量羁绊土地再次开发利用的历史问题。世代居住在深圳的30万“原住民”,也不愿坐视急速城市化带来的土地大幅增值尽归政府。目前,深圳存在着三个“半壁江山”:934平方公里的建设用地中,有约32%是“合法外用地”;8.2亿平方米的建筑总量中,有48%的面积属于所谓“违法建筑”;目前,在深圳建设用地和建筑总量的“法内”与&